Bakıda daşınmaz əmlak bazarında, xüsusilə yüksək qiymətli mənzillər seqmentində alıcı fəallığının zəiflədiyi müşahidə olunur. Son dövrlərdə 350-450 min manat aralığında satışa çıxarılan mənzillərin qiymətində 20-25 min manatadək azalmaların olması satıcıların bazardakı dəyişən tələblərə uyğunlaşmağa başladığını göstərir. Əvvəllər yüksək qiymətə mənzil almağa hazır olan alıcıların daha ehtiyatlı davranması, alış qərarını təxirə salması və alternativ variantları müqayisə etməsi bazarda qiymət gözləntilərinə də təsir edir. Bu baxımdan, son bir ildə “makler”lər tərəfindən neçə mənzilin satılması və bu göstəricinin əvvəlki illərlə müqayisədə necə dəyişməsi xüsusi maraq doğurur. Satışların həcminin azalması və ya artması bazarda real alıcı aktivliyinin qiymətləndirilməsi baxımından mühüm göstərici hesab olunur. Eyni zamanda, yüksək qiymətli mənzillərlə daha münasib qiymətə təklif olunan mənzillər arasında tələbat baxımından ciddi fərqlərin yaranması diqqət çəkir.

Digər tərəfdən, daha münasib qiymətli mənzillərə tələbatın yüksək olaraq qalması bazarda əsas alıcı kütləsinin büdcəyə uyğun seçimlərə üstünlük verdiyini göstərir. Alıcılar üçün mənzilin yerləşdiyi ərazi, sahəsi, təmir vəziyyəti və nəqliyyat imkanları ilə yanaşı, ən vacib amillərdən biri də ümumi alış qiymətidir. Buna görə də orta və nisbətən aşağı qiymət seqmentində uyğun variantlara maraq daha davamlı ola bilər.

Mövzu ilə bağlı “AzPolitika” araşdırma aparıb. Araşdırmada Bakının daşınmaz əmlak bazarında son vəziyyət, satışların dinamikası, qiymətlərdəki dəyişikliklər, alıcı tələbinin zəifləməsinin səbəbləri və daha münasib qiymətli mənzillərə marağın yüksək qalması öyrənilib.

Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin mətbuat xidmətindən saytımıza verilən məlumata görə, qurum vətəndaşların müraciətləri əsasında daşınmaz əmlakın dövlət qeydiyyatını və sənədləşdirilməsini həyata keçirir: “Məsələn, mənzil satıldıqda çıxarış yeni sahibin adına rəsmiləşdirilir, yaxud vətəndaş yeni fərdi yaşayış evi tikdikdən sonra onun qeydiyyata alınması üçün müraciət edir”.

Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin açıqladığı statistikaya əsasən, 2026-cı ilin yanvar-iyul aylarında Azərbaycanda 44 min 830 fərdi yaşayış və bağ evinin mülkiyyət hüququ dövlət qeydiyyatına alınıb və çıxarışla təmin edilib: “Ümumilikdə isə bu dövrdə ölkə üzrə 207 min 35 daşınmaz əmlak üzrə mülkiyyət hüququ qeydiyyata alınıb. Qeydiyyata alınan əmlakların 167 min 479-u təkrar, 39 min 556-sı isə ilkin qeydiyyat olub. Bundan başqa, 52 min 822 mənzil üzrə də mülkiyyət hüququ dövlət qeydiyyatına alınıb.

Qeydiyyata alınan əmlakların 60 min 360-ı Bakı şəhərinin payına düşüb”.

Mövzuya əmlak məsələləri üzrə ekspert Elnur Azadov da münasibət bildirib.

Onun sözlərinə görə, əvvəlcədən 300-350 min manatdan yuxarı dəyəri olan əmlakların qiymətinin azalacağını proqnozlaşdırıb.


“Bazarda bahalı əmlaklara tələbatın azalması bu seqmentdə qiymətlərin aşağı düşməsinə səbəb olacaq. Əslində, mən proqnoz vermişdim ki, bu ildən başlayaraq bahalı əmlakların qiyməti azalmağa başlayacaq, hansılar ki, bazarda çoxluq təşkil edir. Dəyəri 300-350 mindən yuxarı olan əmlakların qiymətləri düşəcək, alıcılıq qabiliyyəti azalacaq, bu tip əmlakların qiyməti düşməlidir. Yəni, bu kimi proqnoz verilmişdi mənim tərəfimdən. Düzdür, azalmanın neçə faiz təşkil edəcəyi ilə bağlı konkret rəqəm səsləndirməmişdim. Ucuz əmlaklara, xüsusilə dəyəri 150 min manatadək olan daşınmaz əmlaklara tələbat daha çox olacaq. 150 mindən 250-300 min manatadək olan əmlaklara tələbat isə orta səviyyədə qalacaq. Bu seqmentdə ciddi dəyişiklik gözlənilmir. Lakin bəzi ərazilərdə təkliflərin sayı artarsa, qiymətlərdə azalma baş verə bilər”, – deyə Elnur Azadov bildirib.

Ekspert bahalı əmlakların qiymətinin aşağı düşməsini əvvəlki illərdə daşınmaz əmlak bazarında müşahidə olunan yüksək aktivliyin və investisiya marağının azalması ilə əlaqələndirib: “Əvvəlki dövrlərdə inflyasiyanın yüksək olması və əmlak qiymətlərinin davamlı artması bu sektora investisiya qoyuluşlarını artırıb. Hazırda isə inflyasiyanın azalması, vəsaitə tələbatın artması və digər amillər bəzi əmlakların likvidliyini zəiflədir. Bu səbəbdən bahalı əmlaklara tələbatın azalması və qiymətlərin aşağı düşməsi tendensiyası ilin sonunadək davam edə bilər”.

O əlavə edib ki, gələn il əmlak bazarında vəziyyətin formalaşmasında tikinti və şəhərsalma prosesləri də mühüm rol oynayacaq: “Hazırda Bakıda söküntü işləri az həcmdə də olsa davam edir və əsasən tikinti şirkətlərinin aktivliyi gözlənilir. Tikinti şirkətləri böyük həcmdə yeni layihələri bazara çıxardıqda qiymətlərin azalması konkret olaraq qaçılmaz olacaq. Nə qədər ki, bu baş verməyib, bahalı əmlakların qiymətinin ilin sonunadək və gələn ilin əvvəlində azalacağı proqnozlaşdırılır”, – deyə ekspert fikirlərini tamamlayıb.

Saytımız tərəfindən aparılan araşdırma çərçivəsində həm Sumqayıt, həm də Bakı şəhərində fəaliyyət göstərən daşınmaz əmlak vasitəçiləri (maklerlər) ilə danışıqlar aparılıb. Araşdırma zamanı son bir il ərzində onların vasitəçiliyi ilə satılan mənzillər, alıcıların tələbatı, qiymət dəyişiklikləri və bazarda müşahidə olunan əsas tendensiyalar barədə məlumatlar öyrənilib.

Bakıda fəaliyyət göstərən əmlakçı Şəhriyar Bayımovun sözlərinə görə, hazırda daşınmaz əmlak bazarında ilin əvvəlindən və ötən ilin sonlarından müşahidə olunan qiymət artımı səngiyib.

Onun dediklərinə görə, satışını daha tez həyata keçirmək istəyən əmlak sahibləri qiymətlərdə müəyyən endirimlər etməyə çalışırlar. Bu da seçim qarşısında qalan alıcılar üçün daha münasib təkliflərin yaranmasına səbəb olur: “Alıcıların aktivliyi hazırda müəyyən qədər mövsümi xarakter daşıyır. Yay aylarında insanların bir qisminin tətildə olması və şəhərdən kənarda vaxt keçirməsi bazarda alıcı fəallığının nisbətən azalmasına təsir göstərir. Bununla yanaşı, ipoteka kreditlərinin ayrılması daşınmaz əmlak bazarında tələbi müəyyən qədər artırıb. İpoteka kreditləri üzrə maksimum məbləğin təxminən 150 min manat olması səbəbindən alıcılar daha yüksək qiymətli mənzillər alarkən məbləğin qalan hissəsini öz vəsaitləri hesabına ödəməli olurlar. Bu səbəbdən təxminən 300-350 min manat civarında olan mənzillərin də ipoteka yolu ilə alınmasına rast gəlinir”.

Əmlakçı bazarda mənzillərə olan tələbin müəyyən qədər azalmasının səbəblərindən biri kimi insanların bəzi hallarda vasitəçilərdən istifadə etmədən, əmlakı birbaşa özlərinin almasını da göstərib: “Eyni zamanda, bağ və fərdi yaşayış evlərinə marağın artdığı, bu istiqamətdə tələbin əvvəlki dövrlə müqayisədə yüksəldiyi bildirilib. “Sea Breeze” istirahət mərkəzinə də marağın artdığını qeyd edərdim.

Qarşıdakı dövrdə bazardakı aktivlik həm mövsümi amillərdən, həm də ipoteka kreditlərinin əlçatanlığından və satıcıların qiymət siyasətindən asılı olacaq”.

Sumqayıt şəhərində fəaliyyət göstərən əmlakçı Tural Məmmədov isə bazarda son dövrlərdə ciddi durğunluğun müşahidə olunduğunu deyib: “Xüsusilə son iki aydan artıq müddətdə mənzil satışı həyata keçirmək mümkün olmayıb. Qiymətlərdəki qeyri-sabitlik alıcıların qərar verməsinə təsir göstərir. Belə ki, bazarda qiymətlərin bəzən artması, bəzən isə azalması səbəbindən real qiymət formalaşmasını müəyyənləşdirmək çətinləşib”.

Əmlakçının sözlərinə görə, fəaliyyət göstərdiyi ərazidə əsasən aşağı gəlirli əhali üstünlük təşkil edir: “Bu isə daşınmaz əmlaka tələbatın məhdud olmasına və satışların olduqca az həyata keçirilməsinə səbəb olur. Bəzi hallarda bir mənzilin satışının həyata keçirilməsi üçün uzun müddət gözləmək lazım gəlir. Bu il cəmi iki mənzil satışı qeydə alınıb. Torpaq sahələrinin satışında da aktivlik müşahidə olunmur.

Kirayə bazarında da vəziyyət fərqli deyil, son aylarda bu istiqamətdə də ciddi canlanma müşahidə edilmir”.

Oğuz Ayvaz 

"AzPolitika.info"