Azərbaycanda torpaq sahələrinin sənədləşdirilməsi və mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatına alınması vətəndaşlar üçün aktual məsələlərdən biri olaraq qalır. Lakin heç də bütün torpaq sahələrinə çıxarış (kupça) almaq mümkün deyil. Bunun üçün torpağın təyinatı, ayrılma qaydası, hüquqi statusu və mövcud sənədləri əsas götürülür.
Bəs hansı torpaq sahələrinə çıxarış almaq mümkündür? Çıxarış əldə etmək üçün hansı hüquqi şərtlər və sənədlər tələb olunur?
Mövzunu "AzPolitika"ya şərh edən beynəlxalq idarəetmə sistemləri üzrə mütəxəssis Asif İbrahimov bildirib ki, Azərbaycanda torpaq sahələrinin sənədləşdirilməsi və mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatına alınması istiqamətində bir sıra sistemli problemlər mövcuddur: "Bu gün minlərlə vətəndaşın faktiki istifadə etdiyi, bəzilərinin isə onilliklər əvvəl qanuni əsaslarla əldə etdiyi torpaq sahələri ilə bağlı hüquqi qeyri-müəyyənlik davam edir. İnsanlar torpaq sahəsindən istifadə edir, orada ev tikir, təsərrüfat qurur, vergi və digər ödənişləri həyata keçirirlər. Lakin həmin əmlak üzərində hüquqlarını tam rəsmiləşdirə bilmirlər.
Bu vəziyyətin yaranmasında vətəndaşların hüquqi savadsızlığı ilə yanaşı, idarəetmədə uzun illər mövcud olmuş sistemli çatışmazlıqların da böyük rolu var. Torpaq sahələrinin ayrılması, sərhədlərinin müəyyənləşdirilməsi, kadastr uçotunun aparılması, arxiv sənədlərinin qorunması və mülkiyyət hüququnun qeydiyyatı müxtəlif dövrlərdə fərqli qurumların səlahiyyətində olub. Bu proseslər arasında vahid və effektiv məlumat mübadiləsinin təmin edilməməsi nəticəsində vətəndaşların əlindəki sənədlərlə dövlət reyestrindəki məlumatlar arasında uyğunsuzluqlar yaranıb.
Xüsusilə sovet dövründə, torpaq islahatları zamanı və sonrakı illərdə yerli icra hakimiyyəti orqanları, bələdiyyələr və digər qurumlar tərəfindən verilmiş sənədlərlə bağlı problemlər bu gün də aktualdır. Bəzi hallarda torpağın ayrılması barədə qərar mövcud olsa da, sahənin koordinatları, sərhədləri və ya kadastr məlumatları müəyyən edilməyib. Digər hallarda isə eyni torpaq sahəsi ilə bağlı müxtəlif sənədlər mövcuddur, faktiki yerləşmə ilə arxiv məlumatları üst-üstə düşmür".
Ekspertin sözlərinə görə, bu məsələdə vətəndaşın və dövlət qurumlarının məsuliyyəti arasında ciddi fərq qoyulmalıdır: "Torpaq sahəsini vaxtilə müvafiq orqan ayırıb, həmin qərarı rəsmiləşdirib və sənədləri tərtib edibsə, onları arxivdə saxlamaq və məlumatları kadastr sisteminə daxil etmək də dövlət strukturlarının vəzifəsidir. Bu, vətəndaşın deyil, həmin qurumların funksional öhdəliyidir. İllər sonra sənədlərin düzgün tərtib edilməməsinin və ya dövlət informasiya sistemlərində əks olunmamasının nəticələrini vətəndaşın üzərinə qoymaq ədalətli yanaşma sayıla bilməz.
Torpaq sahəsinə çıxarış almaq üçün ilk növbədə onun hüquqi statusu müəyyən edilməlidir. Torpaq xüsusi mülkiyyətdədirsə, mülkiyyət hüququnun yaranmasını təsdiq edən qanuni sənəd olmalıdır. Dövlət və bələdiyyə torpaqlarının əldə edilməsi isə qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qərarlar, müqavilələr və digər prosedurlar əsasında həyata keçirilməlidir.
Qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qərarı, notariat qaydasında təsdiq edilmiş müqavilə, vərəsəlik şəhadətnaməsi və qanunvericilikdə nəzərdə tutulan əvvəlki dövrlərə aid hüquqmüəyyənedici sənədlər də qeydiyyat üçün əsas ola bilər.
Ancaq burada mühüm bir hüquqi fərq var: torpaqdan istifadə etmək, ona sahiblik etmək və onun mülkiyyətçisi olmaq eyni hüquqi status deyil. İcarə və istifadə hüququnun qeydiyyata alınması mülkiyyət hüququnun verilməsi demək deyil. Eyni zamanda, kənd təsərrüfatı təyinatlı torpağa çıxarışın olması həmin ərazidə avtomatik olaraq yaşayış evi tikmək hüququ yaratmır. Torpağın kateqoriyası, məqsədli təyinatı, xüsusi mühafizə rejimi, şəhərsalma tələbləri və digər qanuni məhdudiyyətlər nəzərə alınmalıdır. Təəssüf ki, bu məsələlər barədə ictimaiyyətə çox vaxt ümumi və səthi məlumat verilir".
Asif İbrahimov əlavə edib ki, vətəndaşlara hansı sənədin hansı hüquqi nəticə yaratdığı, hansı torpağın mülkiyyətə verilə biləcəyi, hansı hallarda isə yalnız icarə və ya istifadə hüququnun mümkün olduğu aydın izah edilmir. Nəticədə insanlar bəzən mülkiyyət hüququ yaratmayan sənədlərə arxalanaraq torpaq alır, pul ödəyir, tikinti aparır və sonradan ciddi problemlərlə üzləşirlər.
Ekspert daha bir ciddi problemə – torpaq sahələrinin təyinatı ilə kadastr məlumatları arasındakı uyğunsuzluqlara diqqət çəkib: "2025-ci ildə “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanuna edilən dəyişikliklə belə hallarda 15 iş günü müddətində yerquruluşu sənədlərinin təhlili əsasında araşdırma aparılması mexanizmi müəyyən olunub. Bu, müsbət addımdır.
Mülkiyyət hüququ rəsmiləşdirildikdən sonra qanunvericiliyə uyğun olaraq həmin əmlak üzrə vergi öhdəliklərinin müəyyənləşdirilməsi, dövlət rüsumlarının ödənilməsi və kommunal xidmətlərin rəsmi müqavilələr əsasında rəsmiləşdirilməsi mümkün olur. Bu, dövlət və yerli büdcələrin gəlirlərinin artmasına, kommunal xidmət göstərən qurumların abonent bazasının genişlənməsinə və faktiki istehlakın daha dəqiq uçotuna şərait yaradır.
Burada iqtisadi məntiq aydındır: minlərlə yaşayış evini qeyri-müəyyən hüquqi statusda saxlamaq dövlətə davamlı gəlir gətirmir. Halbuki qanuni əsasları olan evlərin mərhələli şəkildə sənədləşdirilməsi həm mülkiyyət hüquqlarının təmin edilməsinə, həm də vergi və ödəniş bazasının genişlənməsinə imkan yarada bilər. Dövlət yalnız qeydiyyat zamanı alınan birdəfəlik rüsumla kifayətlənməyəcək, rəsmiləşdirilən əmlak üzrə davamlı vergi və xidmət ödənişlərinin uçotunu da təmin edə biləcək. Təbii ki, bu prosesdə vətəndaşların real ödəmə qabiliyyətinin nəzərə alınması da vacibdir.
Hesab edirəm ki, torpaq sahələrinin sənədləşdirilməsi üzrə genişmiqyaslı inventarlaşdırma və hüquqi audit aparılmalıdır. Ölkə üzrə torpaq sahələrinin faktiki vəziyyəti, əvvəlki dövrlərdə verilmiş qərarlar, bələdiyyə və icra hakimiyyəti orqanlarının arxivləri, torpaq islahatı sənədləri və dövlət kadastr məlumatları vahid sistemdə tutuşdurulmalıdır. Hüquqi əsası olan, lakin texniki və ya inzibati səbəblərdən qeydiyyata alınmamış torpaq sahələri üzrə sadələşdirilmiş prosedurlar tətbiq olunmalıdır.
Qanunsuz torpaq zəbtini, dövlət və bələdiyyə torpaqlarının qanunsuz özəlləşdirilməsini və saxta sənədləşdirməni leqallaşdırmaq olmaz. Ancaq qanuni əsaslarla torpaq əldə edən vətəndaşların hüquqlarının dövlət qurumlarının əvvəlki səhvləri ucbatından qeyri-müəyyən vəziyyətdə qalmasına da yol verilməməlidir. Hər bir müraciət üzrə imtina qərarı konkret hüquqi norma və faktlarla əsaslandırılmalı, vətəndaşa hansı sənədin çatışmadığı, hansı uyğunsuzluğun mövcud olduğu və problemin necə aradan qaldırıla biləcəyi aydın izah edilməlidir.
Torpaq sahələrinin sənədləşdirilməsi yalnız çıxarış verilməsi ilə bağlı inzibati xidmət deyil. Bu, mülkiyyət hüququnun qorunması, əmlak bazarının şəffaflığı, kənd təsərrüfatı torpaqlarından səmərəli istifadə, investisiya mühitinin yaxşılaşdırılması və vətəndaşların iqtisadi təhlükəsizliyi ilə birbaşa bağlıdır.
Çıxarışı olmayan torpaq sahəsi bazarda tam hüquqlu əmlak kimi dövriyyəyə daxil ola bilmir, ipoteka təminatı kimi istifadə imkanları məhdudlaşır, alqı-satqı və vərəsəlik münasibətlərində risklər artır.
Dövlət qurumları bu sahədə yalnız sənədləri yoxlamaq və imtina qərarı verməklə kifayətlənməməlidir. Onların vəzifəsi illərlə yığılıb qalmış hüquqi və texniki problemləri müəyyən etmək, dövlətin öz arxiv və kadastr məlumatlarındakı boşluqları aradan qaldırmaq və qanuni mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyatını təmin etməkdir".
Müşviq Tofiqoğlu
AzPolitika.info
Şərhlər