2024-CÜ İLDƏ ƏMLAK BAZARINDA QİYMƏTLƏR NECƏ DƏYİŞƏCƏK? – Ekspertlər gözləntiləri açıqladı

“Qiymətlər artıq o həddə çatıb ki, insanlar əmlak almaqdan imtina edirlər”

2020-ci ildən bina tikintisi fəaliyyəti ilə məşğul olan şəxslərin əlavə dəyər və mənfəət vergisinə cəlb edilməsi, 2021-ci ildən Rusyia-Ukrayna müharibəsi fonunda tikinti materialları bazarında baş verən qiymət artımı, həmçinin inflyasiya və digər səbəblərə görə, 2022 və 2023-cü illərdə daşınmaz əmlak bazarında qiymətlər kəskin şəkildə bahalaşıb. Ümumən isə bu proses 1990-cı ildən başlayıb və əmlak sahəsində qiymətlər hər ötən illə müqayisədə artan temp üzrə davam edib. 

Statistikaya görə, son 10 ildə paytaxtda mənzillərin qiyməti 100% bahalaşıb. Məsələn, 2013-cü ildə 60 min manata olan mənzil hazırda 120-130 min manat dəyərindədir. Ekspertlərin sözlərinə görə, 20 il əvvəllə müqayisədə 2003-cü ildə “Neftçilər” metrosu ətrafında birotaqlı mənzil 13 min manata satılırdısa, hazırda 70-75 min manat civarındadır.

Dövlət Statistika Komitəsinin məlumatına görə, daşınmaz əmlak bazarındakı qiymət artımı 2023-cü ildə də davam edib. Belə ki, 2023-cü ilin III rübündə mənzil bazarında qiymətlər 2022-ci ilin III rübünə nisbətən, 10.1% bahalaşıb. Cari ilin III rübündə ilkin mənzil bazarında qiymətlər, ötən ilin müvafiq dövrü ilə müqayisədə 7.8%, təkrar mənzil bazarında qiymətlər isə 10.1% artıb. Daşınmaz əmlak bazarının mənzil seqmentində ortalama artım tempi 20 % təşkil edib.

Digər tərəfdən, paytaxtda kirayə mənzil bazarında da kəskin qiymət artımı müşahidə olunur. Məsələn, əgər 2022-ci ildə 1 otaqlı mənzilləri 250 manata əldə etmək olurdusa, bu il qiymətlər 300-350 manat arasında dəyişir.

Bəs maraqlıdır növbəti il daşınmaz əmlak bazarında kəskin qiymət artımı gözlənilirmi? Mənzil sahibi olmaq istəyənlərin bu arzusu 2024-cü ildə nisbətən asanlaşa bilərmi?

“AzPolitika.info” bu suallara cavab tapmaq üçün ekspertlərə müraciət edib.

Bu barədə əmlak məsələləri üzrə ekspert Elnur Fərzəliyev “AzPolitika.info”-ya şərhində bildirib ki, Azərbaycanın əmlak bazarında hər il qiymət artımı müşahidə edilir.

E. Fərzəliyev də 2023-cü ildə bu artımların pik həddə olduğunu təsdiqləyir:“Son 2 aydır ki, əmlak bazarında ciddi müştəri qıtlığı yaşanır. Çünki qiymətlər artıq o həddə çatıb ki, insanlar əmlak almaqdan imtina edirlər. Buna maddi gücləri çatmır. Məsələn, üç il əvvəl Bakının mərkəzi rayonlarında köhnə “xurşovka” layihəli binalarda birotaqlı mənzilin ən ucuz satış qiyməti 60-70 min manat idisə, indi 90-95, hətta 100 min manat aralığında dəyişir. Həmçinin ikiotaqlı və üçotaqlı mənzillərin qiymətində də artımlar var. Eyni zamanda yeni tikili binalarda da qiymətlərin artdığını görürük. Məsələn, 5-6 il öncə Xırdalan şəhərində yeni tikili binada mənzilin bir kvadratmetri ortalama 600-700 manat aralığında idisə, indi 1000-1200 manatdır. Yəni qiymətlər iki dəfəyə yaxın artıb. Yeni tikili binalarda qiymətlərin artım səbəbi isə müxtəlifdir. Başlıca səbəb torpaq sahələrinin qalmaması və çox baha olmasıdır. Bu gün şirkətlər yeni binaları köhnə tikililərin yerində tikirlər. Bu da tikintidə maya dəyərini və nəticədə qiyməti artırır. Çünki köhnə tikili sökülən zaman orada yaşayanlara yeni bina hazır olana qədər kirayə pulları, binadan tam təmirli mənzillər verilir və s”.

Ekspert hazırkı qiymətlərin insanların büdcəsinə uyğun olmadığını deyir:“Bu illər ərzində insanların gəlirlərində ciddi artım olmayıb. Əməkhaqları və pensiyalarda müəyyən artımlar olsa da, bu, hazırkı əmlak qiymətləri qarşısında yüksək deyil. Artıq ipoteka mənzillərinin sayı da azalıb. Əvvəlki illərdə evlərin qiyməti ucuz olanda ipoteka ilə mənzil almaq vətəndaş üçün maraqlı olurdu. Amma hazırda ipoteka kreditinin həm ilkin, həm də aylıq ödənişi çoxdur. Proqnozlara görə, yanvar ayında ipoteka kreditləri veriləcək. Həmin vaxt əmlak bazarında müəyyən canlanma yaranır. Müştəri çoxluğu səbəbindən isə qiymət artımı baş verir”.

Ekspertin sözlərinə görə, yaxın gələcəkdə əmlak bazarında stabilləşmə və qiymətlərdə enmə gözlənilir:“Bu gün Azərbaycanda iri şəhərlər olsa da, əsas əhali axını paytaxta və müəyyən qədər də Sumqayıt şəhərinədir. Səbəb isə bəllidir. Ali təhsil müəssisələri, nazirliklər, iş yerləri kimi obyektlər bu şəhərlərdə yerləşir. Lakin nəzərə almalıyıq ki, işğaldan azad olunmuş ərazilərdə də ciddi təmir-tikinti işləri gedir. Müəyyən problemlər həll olunduqdan, proses sürətləndikdən sonra orada yeni iş yerləri, iaşə obyektləri açılacaq. Nəticə etibari ilə axın da bu bölgələr olacaq.

Zamanla dövlətin məcburi köçkünlərə verdiyi evlər geri qaytarılacaq, yəni ucuz qiymətə satışa çıxarılacaq. Bu proses müharibədən sonra bir dəfə baş tutub. Məcburi köçkünlər üçün tikilən 5 min mənzilli binanın yarısı şəhid ailələrinə verildi, bir qismi isə kvadratmetri ortalama 700 manatdam satışa çıxarıldı. Hazırda bu cür mənzillərin sayı on minlərlədir. Müəyyən müddətdən sonra o evlər boşalsa, paytaxta axın təbii formada azalsa, şişirdilmiş qiymətlər də aşağı düşəcək”.

İqtisadçı Xalid Kərimli isə “AzPolitika.info”-ya şərhində bildirib ki, bazarda qiymətləri müəyyən edən 3 əsas faktor var.

Ekspert son vaxtlar ipoteka bazarında faizlərin artdığını deyir:“Kommersiya bankları bir neçə ay öncə öz resurlarına görə, 7-8 faiz ipoteka krediti verirdilər. İndi o bankların ipoteka şərtlərinə baxanda görürük ki, kreditin verilmə müddət azalıb, qiymət isə 1-2 faiz artıb. İndi həmin banklar ipoteka kreditini 10-11 faizə verirlər. Kommersiya banklarının şəxsi vəsaitləri hesabına kredit verməsi bazarda əlavə təlabat yaradırdı. Bu da qiymətlərin bahalaşmasında rol oynayırdı. Amma indi ipoteka kreditləri verən kommersiya banklarının kredit faizlərinin bahalaşması bu tələbi zəiflədəcək.

İkincisi, Dünya Bankının növbəti il üçün əmttə proqnozlarına görə, ciddi artım gözlənilmir. Bu da onu deməyə əsas verir ki, gələn il tikinti sahəsində qiymət artımı o qədər də yüksək olmayacaq.

Üçüncüsü, iqtisadi artım, neftin qiymətinin yüksək həddə olacağına dair proqnozlar verilir. Bu, qiyməti artıran məsələdir”.

Ekspert bu üç amili nəzərə alaraq, növbəti il daşınmaz əmlak bazarında sürətli artım gözlənilmədiyini deyir.

X. Kərimli əlavə edir ki, Azərbaycanın əmlak bazarı kiçik olduğundan xarici faktorlardan asılılıq böyükdür.

“Məsələn, Rusiyada 3 sahibkar gəlib buradan 2-3 məhəllə alanda qiymətlər bahalaşır. Ağ şəhərdə qiymət artımının səbəbi deyilənə görə, Rusiyada yaşayan bir azərbaycanlının oradan iki kvartal almasıyla bağlıdır. Təsəvvür edin bu amilə görə orada qiymət artımı baş verib. Əslində bu cür təlatümlərin olduğu bazarla bağlı proqnoz vermək də xeyli çətindir”,-deyə ekspert əlavə edib.

E. Bəyməmmədli

“AzPolitika.info”