İpoteka kreditləri son illərdə mənzil bazarının əsas hərəkətverici amillərindən birinə çevrilib. Bu kredit mexanizmi əhalinin mənzil əldə etmə imkanlarını genişləndirməklə yanaşı, bazarda tələbin artmasına da səbəb olur. Nəticədə daşınmaz əmlak qiymətlərində dəyişikliklər və yeni tendensiyalar müşahidə edilir. Bəs ipoteka kreditləri bazar dinamikasına necə təsir edir?

Mövzu ilə bağlı "AzPolitika"ya açıqlamasında daşınmaz əmlak bazarı üzrə analitik mütəxəssis İlkin Alıyev deyib ki, ipoteka qiymətləri artırmaqdan çox, bazarı ayaqda saxlayan əsas amilə çevrilib. Daşınmaz əmlak bazarında qiymət artımından danışarkən, ən çox səslənən fikirlərdən biri ipoteka kreditlərinin qiymətləri yüksəltməsidir. İlk baxışda bu fikir məntiqli görünür: kredit əlçatan olduqca, alıcı sayı artır və tələbin yüksəlməsi qiymətlərə təsir edir. Lakin rəqəmlərə daha dərindən baxdıqda fərqli mənzərə ortaya çıxır.

Onun sözlərinə görə, 2026-cı ilin ilk dörd ayında bank sektorunun kredit portfeli 30,1 milyard manatdan 30,6 milyard manata yüksəlib. Eyni dövrdə əmanət portfeli isə 870 milyon manat artaraq 17,6 milyard manata çatıb.

Bu göstəricilər bank sistemində likvidliyin yüksək olduğunu və kreditləşmənin davam etdiyini göstərir: “Digər tərəfdən, bank sektorunun ipoteka portfeli artıq 4,5 milyard manatı keçib. Bu isə ölkədə verilmiş bütün kreditlərin təxminən 15 faizinin ipoteka kreditləri olduğunu göstərir. Təkcə 2024-cü ildə 440 milyon manata yaxın yeni ipoteka krediti rəsmiləşdirilib. Başqa sözlə, hər il yüz milyonlarla manat yeni alıcılıq gücü birbaşa mənzil bazarına daxil olur. Mərkəzi Bankın məlumatları göstərir ki, ölkədə ipoteka portfeli artmaqda davam edir. 2025-ci ilin noyabr ayına olan göstəriciyə əsasən, bank sektorunun ipoteka portfeli 4,56 milyard manata çatıb. Bu, əvvəlki illə müqayisədə 8,7 faiz artım deməkdir. Təkcə 2025-ci ilin ilk 11 ayında portfel 316 milyon manat böyüyüb”.

Ekspert qeyd edib ki, bu rəqəmlər ipotekanın artıq bazarda sistemli tələb yaradan maliyyə alətinə çevrildiyini göstərir: “Maksimum 100-150 min manatlıq kreditlər, 10-15 faiz ilkin ödəniş və 25-30 illik müddət orta gəlirli alıcıların bazara daxil olmasını asanlaşdırır. Nəticədə xüsusilə orta və biznes seqmentində yerləşən mənzillər daha geniş alıcı bazasına çıxış əldə edir. Lakin bu rəqəmlərdən belə nəticə çıxarmaq olmaz ki, qiymət artımlarının əsas səbəbi ipotekadır. Tarixi dinamika göstərir ki, Azərbaycanın daşınmaz əmlak bazarında qiymət artımlarının əsas mənbələri müxtəlif dövrlərdə fərqli olub. 2000-ci illərdə bazarı neft gəlirləri və tikinti bumu hərəkətə gətirirdi. Sonrakı illərdə inflyasiya, tikinti materiallarının bahalaşması, torpaq qıtlığı və investor tələbi ön plana çıxıb”.

İ.Alıyev bildirib ki, bu gün də qiymətlərin formalaşmasına təsir edən əsas amillər sırasında tikinti maya dəyəri, əhalinin gəlirləri, investisiya tələbi və şəhərləşmə dayanır. İpoteka isə bu prosesdə fərqli rol oynayır: “Əslində ipotekanın bazara ən böyük təsiri qiymətləri sürətlə artırmaq deyil, bazarın likvidliyini qorumaqdır. İpoteka mexanizmi minlərlə ailənin mənzil bazarına daxil olmasına imkan yaradır. Bu da alıcı axınının davamlı qalmasına, satış müddətlərinin qısalmasına və bazarda tələbin stabil saxlanmasına səbəb olur. Başqa sözlə, ipoteka olmasa qiymətlər mütləq şəkildə kəskin ucuzlaşmazdı. Lakin satışların sayı azalardı, bazarın dövriyyəsi zəifləyərdi və xüsusilə orta seqmentdə qiymət korreksiyası riski artardı. Məhz buna görə ipoteka bu gün bazarda qiymət artımının əsas səbəbi deyil, qiymətlərin dayanıqlığını təmin edən əsas mexanizmlərdən biri hesab olunur.

Nəticə etibarilə, ipoteka kreditləri daşınmaz əmlak bazarına hər il yüz milyonlarla manat əlavə alıcılıq gücü gətirir. Bu vəsait bazarda tələbi dəstəkləyir, likvidliyi artırır və qiymətlərin aşağı istiqamətli təzyiqlərə qarşı daha davamlı olmasına kömək edir. Buna görə də ipotekanın təsirini qiymətləri yüksəldən amil kimi deyil, bazarın sabitliyini qoruyan struktur amil kimi qiymətləndirmək daha doğru olar”.

Oğuz Ayvaz

AzPolitika.info